nyhetsbrev

21 juli 1937 ansökte byggmästaren Olof Kilgren om bygglov för ett bostadshus på Södermalm i Stockholm. Det beviljades. 1939 kunde huset, Bondegatan 28,  slutbesiktigas. Det ligger där än idag.

Det ser inte så märkvärdigt ut. Ganska alldaglig funkis med drag av kvardröjande klassicism ritat av arkitekten Gustav Laurelius. Men på ett sätt är det speciellt. Enligt Henrik Nerlund, som forskar i saken, är det ett av de sista husen som byggdes enligt Lindhagenplanen.

Lindhagenplanen var egentligen tre stadsplaner. En för Norrmalm, en för Kungsholmen och en för Söder. De togs fram i slutet av 1870-talet med justitierådet Albert Lindhagen som pådrivande kraft. Planen för Södermalm fastställdes av Kungl. Majt. 13 april 1880, 57 år innan huset på Bondegatan fick bygglov.

Arbetet med att ta fram nya stadsplaner som skulle ersätta Lindhagenplanen pågick dock. Mindre än ett halvår efter att bygglovet beviljats faställdes ny stadsplan för kvarteret. Den gäller fortfarande för större delen av kvarteret.

På trettiotalet fanns alltså tomter med färdig stadsplan som staden sålde till den som ville bygga bostäder. Så är det inte i dagens Stockholm. Sedan länge kräver varje nytt projekt en ny detaljplan, som det numera heter. Innan byggherren kan söka bygglov måste den tas fram, gå på samråd, granskas och antas innan den vinner laga kraft. Ofta överklagas den dessutom. Vår erfarenhet är att det tar omkring tio år från ansökan om mark till färdigt hus. Om byggtakten är låg är det inte så konstigt.

Går vi över kommungränsen till Järfälla hittar vi ett annat sätt att planlägga. I Barkarbystaden har Järfälla kommun tagit fram stora detaljplaner för tusentals bostäder, utan inblandning av byggherrar. Den som vill bygga kan få markanvisning av kommunen kan direkt börja arbeta med att ta fram bygglovsansökan. Från kontakt med kommunen till bygglov kan det ta ett drygt år. Iallfall när vi varit med.

Just nu byggs dock inte så mycket i Barkarbystaden. Kommunen vill ha bostadsrätter, och köpare beredda att betala tillräckligt för att göra det till en bra affär lyser med sin frånvaro. Men Lindhagenplanen byggdes inte heller i ett nafs. Den räckte i 57 år.

Kommer Barkarbystaden att ta 57 år att bygga? Kanske, om Järfälla kommun insisterar på bostadsrätter, snabbare, om de går med på hyresrätter. Men just det är poängen: det kommer att finnas tomter att bygga bostäder på under många år framöver. Finns det hugade byggherrar finns det mark i Barkarbystaden, och precis som med Lindhagenplanen är det som krävs – förutom kapital att bygga för, förstås – bara ett avtal med kommunen och ett beviljat bygglov. Vi kan kalla det planberedskap.

Men, säger ni, vi har hört att det finns massor med klara detaljplaner i Stockholms stad som inte är bebyggda! Det är väl samma sak här?

Problemet är att detaljplaner i Stockholm, tack vare sättet de tas fram, blir skräddarsydda för ett visst hus ritat av en viss arkitekt åt just den byggherre som bekostat planarbetet. Om denne inte vill eller kan börja bygga när planen är klar är det svårt att hitta någon annan som vill bygga exakt samma hus. Och den som betalat planarbetet, vill den att någon annan bygger huset?

För att planberedskap skall fungera måste planer vara allmängiltiga. Olika byggherrar måste kunna bygga olika sorters hus på samma tomt. Annars är det inte planberedskap. Då är det något annat.

Vet ni vad en tomtjobbare gör? Kanske inte, och det är i så fall föga förvånande. Det är ett epitet som uppstod i slutet av 1800-talet, och syftar på den som spekulerar i obebyggda tomter. Tomtjobbaren köper tomter, väntar på att värdet skall stiga och säljer dem vidare utan att bygga något. Det är ett sätt att tjäna pengar på att producera ingenting.

Det sena 1800-talet såg det som ett problem. Det fanns till och med en internationell rörelse, georgismen, som menade att den som producerar något har rätt att behålla det, men stigande fastighetspriser skall tillfalla det allmänna. Faktum är att sällskapsspelet Monopol bygger på ett spel som togs fram av georgister för att illustrera tomtjobberiets problem.

Rörelsens byggde på de idéer som lanserades av en ekonom från USA vid namn Henry George, och hans idéer var en av anledningarna till att de styrande i Sveriges storstäder började köpa mark runt sekelskiftet 1900. Stadsfullmäktige i Stockholm som K. A. Wallenberg och Henrik Palme delade synen att stadens investeringar i gator och torg, vatten och avlopp var orsaken till markvärdesstegringen, och att den därför skulle den tillfalla staden, inte tomtjobbarna.

Synen på kommunernas markägande har ändrats sedan dess. Idag ser kommunerna den egna marken som en tillgång som skall säljas till högsta tänkbara pris. Om inkomsterna från markförsäljningen verkligen bidrar till en utveckling av staden stämmer det med Henry Georges idéer. Men om det kommunala markägandet används på ett sätt som hindrar utvecklingen, vad innebär det?

Där är vi idag. Kommunerna begär priser för marken som byggherrarna inte längre kan betala. Byggandet sjunker och bostadsbristen ökar. Allt fler flyttar till andra län där priserna är överkomliga. Utvecklingen stannar av och riskerar att vändas till stagnation, med sjunkande markpriser som följd. Eller så väntar kommunerna till bristen på bostäder blir tillräckligt stor och bostäderna tillräckligt dyra så att byggherrarna kan betala det högre priset.

Oavsett vilket är det kommunal spekulation i stigande värde på obebyggd mark. Rent seeking, som den ekonomiska termen lyder. Kommunalt tomtjobberi på ren svenska.