Två byggrätter

Du som äger en villatomt i ett tättbebyggt område har med stor sannolikhet din byggrätt formulerad i en detaljplan. Detaljplanen visar vad, var och hur mycket du får bygga. Detaljplanen hittar du hos kommunen.

Detaljplanens byggrätt kan regleras på lite olika vis. Vanligt är en maximal yta som bygganden får uppta (byggnadsarea eller bruttototalarea), en höjdangivelse (byggnadshöjd, nockhöjd eller ibland totalhöjd), antal våningar samt taklutning.

Dessutom brukar det finnas angivet var på tomten man får bygga eller inte. För att få nyttja den byggrätten krävs en bygglovsansökan.

Men utöver detaljplanen har du ytterligare en byggrätt, bygglovsbefriade åtgärder för en- och tvåbostadshus, som istället finns formulerad i plan- och bygglagen, bl.a. de så kallade Attefallsreglerna.

Attefallsreglerna förhåller sig till en befintlig huvudbyggnad och medger en komplementbyggnad på max 30 m² (attefallare, attefallshus… kärt barn har många namn), en tillbyggnad som är max 15 m² och upp till två takkupor. Dessutom får enbostadshus inredas med ytterligare en bostad. Detta får göras även om detaljplanen säger något annat och är bygglovsbefriat. Sen finns såklart undantag. Vanligt är t.ex. att huset eller platsen där det ligger är av kulturhistoriskt intresse och därför släcker ut attefallsreglerna.

Den bygganmälan som krävs för att få nyttja attefallsreglerna är inte väsensskild från ett vanligt bygglov. Precis som i en bygglovsansökan krävs situationsplan, planer, sektion och fasader samt även konstruktionsprinciper. Skillnaden är framförallt att kommun och grannar inte kan ha så mycket att invända på det du gör, så länge du följer lagen. Handläggningstiden är också kortare och avgiften lägre.

Att kombinera de här två byggrätterna har i praktiken visat sig vara svårt, i alla fall när det gäller tillbyggnad och takkupor. Säg att du vill göra en tillbyggnad som är 40 m², men detaljplanen medger bara att du bygger till 25 m². I teorin har du då rätt att bygga till ytterligare 15 m² enligt attefallsreglerna och komma upp i de önskade 40 m². Men enligt gällande praxis måste den bygglovspliktiga delen först ha ett slutbesked, alltså vara färdigbyggt och godkänt innan bygganmälan för attefallstillbyggnaden kan skickas in. Du behöver alltså i princip bygga klart en yttervägg och ett tak som sedan rivs, för att sedan bygga den bygglovsbefriade delen. Orimligt, dyrt och resursslöseri kan man tycka.

En möjlig lösning skulle kunna vara att använda sig av ett så kallat interimistiskt slutbesked, att byggnadsnämnden kan lämna ett tillfälligt slutbesked på den bygglovspliktiga delen med villkor om att slutföra bygget längre fram. Det här verkar än så länge rätt oprövat och kommunerna hanterar det på lite olika vis. Ingen verkar kunna lova ett interimistiskt slutbesked. Man får helt enkelt ta det när bygget är i den fasen. Svårt att planera med andra ord.

Förhoppningsvis kommer en ny praxis med förtydliganden om detta, men tillsvidare har din villatomt två separata byggrätter med separat hantering och beslutsgång.