2024 - Andersson Arfwedson

2024

Vad Stockholms stad behöver: en ny stadsbyggnadsstrategi

Bostadsbyggande i Stockholm var länge lönsamt. Hög befolkningstillväxt, låga räntor, stigande reallöner och bostadsbrist gjorde priser och hyror till de högsta i Sverige. Det är de fortfarande.  Allt färre kan dock betala dem. Reallönerna har sjunkit, bostadslånen blivit dyrare. Stockholm har blivit en utflyttningsort.

Sedan 2018 är det färre som flyttar hit från övriga län än som flyttar härifrån. 2023 tappade länet 2 500 personer till andra delar av Sverige. Att regeringen strypt invandringen och födelseöverskottet minskat bidrar till att befolkningsökningen i länet, tidigare över 35 000 om året, nu är nere i mindre än hälften.

När priset på bostäder ökade följde markpriset med upp. Till de som gynnades hörde Stockholms stad, som äger det mesta av den obebyggda marken innanför kommungränsen. När staden i mitten av 00-talet gick över från att upplåta mark för bostadsrätter med tomträtt till att sälja den med äganderätt öppnades en helt ny penningkran. Markförsäljningen genererade stora intäkter åt staden. Tidvis i storleksordningen tre miljarder om året, eller runt femton procent av stadens inkomster.

Nu har priserna på bostadsrätter i Stockholmsregionen fallit med nästan en fjärdedel sedan toppnoteringen i mars 2022 räknat i fasta priser, samtidigt som kostnaderna för byggmaterial ökat snabbt. Det innebär att även marknadspriset på mark sjunkit.

Stockholms stad har dock inte varit beredd att sälja under det pris marken betingade när bostadspriserna stod på topp. Att försöka sälja något till ett pris högre än marknaden är beredd att betala innebär minskad försäljning. Det gäller även mark i Stockholm. Är bostadsbyggandet en marknad gäller marknadens logik.

Konsekvensen är att byggandet av bostadsrätter rasar i Stockholms stad. Byggherrar och staden kommer inte överens om priset. Markanvisningsavtal och exploateringsavtal skrivs inte under, få nya projekt startas.

Är det ett problem? Bostadsrätternas andel av bostäderna i Stockholm har ökat kraftigt de senaste trettio åren. Att hävda att vi istället bör bygga hyresrätter är inte orimligt. Eftersom staden upplåter mark för hyresrätter med tomträtt mot årlig tomträttsavgäld och hyrorna är förhandlade, påverkas heller inte byggandet av hyresrätter på samma sätt som bostadsrätter.

Problemet är bara att stadens försäljning av mark till bostadsrätter bekostat stora delar av det gatu- och ledningsbyggande som även nya hyresrätter kräver. Fortsatt byggande av bostadsrätter är i praktiken förutsättningen för nya hyresrätter.

Att bygga bostadsrätter i samma takt som under åren med ständigt stigande priser är inte möjligt, i synnerhet när staden inte är villig att sälja marken till marknadspris. Efterfrågan på bostadsrätter kommer naturligtvis att finnas även fortsättningsvis. I bra lägen, nära kollektivtrafik och där det går att flytta in i direkt. Men priset kommer att vara det köparna är beredda att betala idag. Inte priset de betalade igår.

Länge har stadens princip varit att varje projekt skall täcka sina egna kostnader. I takt med att bostadsrättspriserna ökat har det inneburit allt mer påkostade parker, gator och infrastruktur. Det fungerar inte längre. När stadens intäkter från markförsäljning minskar måste kostnaderna för gator och ledningar sänkas. Vi måste hitta ett nytt sätt att bygga vår stad om vi skall kunna bygga de bostäder vi behöver och Stockholm fortsätta att utvecklas. Hur skall det gå till?

Vi har ett förslag. Enklaste sättet att sänka kostnaderna är att bygga längs de gator vi redan har, där det redan finns ledningar under asfalt och gatsten. Staden har faktiskt färdiga planer för det, även om de ännu inte satts i verket.

Gällande översiktsplan pekar nämligen ut ett stort antal befintliga gator som ”urbana stråk” och ”stadsgator” längs vilka ny bebyggelse skall tillkomma, förr eller senare.

Att bygga längs dem skulle sänka stadens exploateringskostnader och möjliggöra ett ökat byggande av hyresrätter. Det är den nya stadsbyggnadsstrategi Stockholm behöver. Undrar ni exakt hur det skall gå till, kontakta oss för ett kostnadsfritt möte så berättar vi mer.

Logga in på Facebook för att kommentera och se andras kommentarer.

Vad Stockholms stad behöver: en ny stadsbyggnadsstrategi Läs mer

En bra stadsplan är A och O

KDs stadshuspolitiker Nike Örbrink avfärdar förslaget till nytt höghus vid Odenplan med orden ”-jag tror inte någon åker till Stockholm för att fotografera Läkarhuset och lägga ut det på Instagram.”. (DN 8 november 2024)

Det är en tidstypisk nivå på diskussionen om arkitektur. Det handlar inte om arkitektur, utan om fotografi, bilder. Idag bygger diskussionen kring arkitektur dessutom på missuppfattningen att politiken bestämmer över arkitekturen. Så är det inte. Plan- och bygglagen ger helt enkelt inte politiken den möjligheten. När kommunen själv är byggherre kan den förstås styra över arkitekturen, men om byggherren är någon annan än kommunen blir den en avspegling av byggherrens ambitioner och ambitionerna hos de som byggherren anlitat för att rita och bygga.

Något som kommunen däremot styr över är stadsbyggandet. Var husen ligger, hur höga, breda och långa de är, vad de får användas till och hur de förhåller sig till den allmänna platsen. Att styra det genom detaljplaner är kommunens privilegium.

Stadsbyggande handlar inte om att bestämma över husens utseende, utan om att skapa stadsrum.

Det finns många exempel här i stan på hur fint det kan bli, från Tyska Brunnsplan till Hammarby Allé, från Karlavägen till Årsta Centrum. När det blir lyckat är det få som har invändningar mot arkitekturen. Tvärtom: ett lyckat stadsrum kan lyfta alldaglig arkitektur till något fantastiskt, och få mindre lyckad arkitektur att framstå som fullt godtagbar.

Det är det som är stadsbyggandets hemlighet: om planen är bra men arkitekturen dålig blir resultatet ändå bra. Men om planen är dålig blir resultatet alltid dåligt, hur bra arkitekturen än är.

Utdrag ur anförande av Ola vid Skönhetsrådets seminarium om arkitekturdebatten, 11/11-2024

Logga in på Facebook för att kommentera och se andras kommentarer.

En bra stadsplan är A och O Läs mer

Korrekt användning av Attefallare.

Det är tio år sedan plan- och bygglagen ändrades så att nästan alla med villa eller parhus på sin tomt får bygga ett fyra meter högt komplementbostadshus på 30 m² utan bygglov.

Vi har provat många olika sätt att placera Attefallshus, och kommit fram till att den placering de fått i det här projektet på Temperavägen i Huddinge är den bästa.

Där har vi placerat Attefallshuset jämte huvudbyggnaden med egen entré direkt från gatan. I övrigt är entrésidan sluten, medan gårdssidan vänder sig med stora fönster mot den egna uteplatsen som ligger något indragen från huvudbyggnadens fasadliv. Det blir inte en undantagsstuga på någon annans tomt, utan en mindre men likvärdig bostad med egen uteplats och gemensam tomt med huvudbyggnaden, som här är ett parhus. 

Ofta saknas förstås möjligheten att placera komplementbostadshuset så, men där det är möjligt är det bästa lösningen. 

Logga in på Facebook för att kommentera och se andras kommentarer.

Korrekt användning av Attefallare. Läs mer


Missa inget!

Prenumerera på nyheter, tips och information från oss. Direkt till din e-post.