Demografi var ordet på allas läppar under Stockholm Business Arena i mitten av september. Trots det var seminariet som faktiskt handlade om demografi glest besökt och hölls i ett litet rum längst in i det labyrintiska kongresscentret bakom Stockholms central.
Vi som var där belönades dock med ett av evenemangets intressantaste panelsamtal. Lena Lundkvist från Statistiska Centralbyrån och Adam Tercha från Newsec som forskat i demografi modererades av Arvid Lindqvist, analyschef på Catella.
De var eniga i sin bedömning: om nuvarande trend håller i sig kommer antalet invånare i Sverige att plana ut inom tio år, och minska inom tjugo. Sverige har visserligen bland de högsta födelsetalen i EU, men det säger inte så mycket. Födelsetalen i hela Europa ligger långt under den nivå där befolkningen växer av sig självt. Invandring är förutsättningen för att befolkningen i Europa inte skall minska. Vilka problem det skulle föra med sig kan rätt många kommuner i Sverige med krympande befolkning vittna om.
Sveriges välstånd bygger inte bara på invandringen från Finland, Jugoslavien, Grekland, Turkiet och andra länder under rekordårens brist på arbetskraft. Vårt välstånd bygger fortfarande på invandring. Trots det har alla de stora partierna tillägnat sig Sverigedemokraternas uppenbart felaktiga inställning i frågan.
Invandringen är alltså inte ett problem. Den är en förutsättning för fortsatt välstånd. Men det är inte hela sanningen. Om de kvinnor som invandrar och deras döttrar föder lika få barn som de infödda kvartstår ju problemet.
Så vad gör vi? Panelen var enig om att avgörande faktorer är bostäder och arbete. Innan man skaffar barn vill man ha en bostad, och ett arbete.
Mot den bakgrunden framstår Sveriges nuvarande politik som synnerligen självdestruktiv. Målet att ha Europa lägsta invandring, en bostadspolitik som fortsatt lyser med sin frånvaro, och den begränsning av bidrag til familjer med många barn som regeringen presenterades samma vecka som seminariet är inte bara ett misstag, det är att sikta med ett grovkalibrigt vapen mot den egna foten och trycka av.
Vet ni vad en tomtjobbare gör? Kanske inte, och det är i så fall föga förvånande. Det är ett epitet som uppstod i slutet av 1800-talet, och syftar på den som spekulerar i obebyggda tomter. Tomtjobbaren köper tomter, väntar på att värdet skall stiga och säljer dem vidare utan att bygga något. Det är ett sätt att tjäna pengar på att producera ingenting.
Det sena 1800-talet såg det som ett problem. Det fanns till och med en internationell rörelse, georgismen, som menade att den som producerar något har rätt att behålla det, men stigande fastighetspriser skall tillfalla det allmänna. Faktum är att sällskapsspelet Monopol bygger på ett spel som togs fram av georgister för att illustrera tomtjobberiets problem.
Rörelsens byggde på de idéer som lanserades av en ekonom från USA vid namn Henry George, och hans idéer var en av anledningarna till att de styrande i Sveriges storstäder började köpa mark runt sekelskiftet 1900. Stadsfullmäktige i Stockholm som K. A. Wallenberg och Henrik Palme delade synen att stadens investeringar i gator och torg, vatten och avlopp var orsaken till markvärdesstegringen, och att den därför skulle den tillfalla staden, inte tomtjobbarna.
Synen på kommunernas markägande har ändrats sedan dess. Idag ser kommunerna den egna marken som en tillgång som skall säljas till högsta tänkbara pris. Om inkomsterna från markförsäljningen verkligen bidrar till en utveckling av staden stämmer det med Henry Georges idéer. Men om det kommunala markägandet används på ett sätt som hindrar utvecklingen, vad innebär det?
Där är vi idag. Kommunerna begär priser för marken som byggherrarna inte längre kan betala. Byggandet sjunker och bostadsbristen ökar. Allt fler flyttar till andra län där priserna är överkomliga. Utvecklingen stannar av och riskerar att vändas till stagnation, med sjunkande markpriser som följd. Eller så väntar kommunerna till bristen på bostäder blir tillräckligt stor och bostäderna tillräckligt dyra så att byggherrarna kan betala det högre priset.
Oavsett vilket är det kommunal spekulation i stigande värde på obebyggd mark. Rent seeking, som den ekonomiska termen lyder. Kommunalt tomtjobberi på ren svenska.
Huset där vi har vårt kontor. Byggt av Stockholms arbetarhem.
Det finns 1200 tomma hyresrätter i Stockholm enligt SvT, de flesta nyproducerade. Anledningen är, enligt Sveriges Allmännytta, att hyran är för hög. Samtidigt sjönk bostadsrättspriserna i StorStockholm i juli, och de flesta lägenheter såldes under utgångspris.
Alla borde jubla. Är det inte överkomligare bostäder vi vill ha? Brukar inte förespråkare hävda att marknadshyror är bra, eftersom det gör att den som är beredd att betala kan få en lägenhet direkt. Varsågod!
Det är klart, vi som jobbar med att rita och bygga bostäder i Stockholm jublar förstås inte. Länge var det vi sysslade med mycket lönsamt. Befolkningen växte snabbare än byggtakten. Under de tjugo åren mellan 1996 och 2017 steg bostadsrättspriserna samtliga år utom tre, sammanlagt med 500%. Eftersom räntan efter finanskrisen var nära noll innebar det att den som köpte en bostadsrätt fick en avkastning på kapitalet de satsat i sin bostad. Hemmet blev en kapitalplacering att bo i.
Så är det inte längre. Nu frågar sig allt fler köpare och hyresgäster om de verkligen har råd att bo i Stockholm. Det finns ju andra ställen att bo på. Är det värt pengarna?
Svaret är ofta nej. De senaste sju åren har Stockholm varit en utflyttningsort. Nästan 25.000 fler har flyttat ut än som flyttat in. Tack och lov skaffar stockholmarna fortfarande barn, och invandringen har regeringen inte helt och hållet lyckats stoppa, så befolkningen har trots utflyttningen inte minskat. Men det föds inte lika många barn som förut, invandringen har minskat och Stockholms tillväxt är inte ens hälften av vad den var för tio år sedan.
Att nyproducerade lägenheter står tomma är alltså inte konstigt. Presumtionshyrorna ligger över marknadshyra och bostadrätterna över marknadspris. Annars skulle de inte stå tomma.
Vad skall vi som sysslar med bostäder göra åt det? Vi kan hoppas på att priserna går upp, men att hoppas på underverk brukar inte vara en hållbar strategi. Det vi behöver göra är att sänka byggkostnaderna. Det är nog inte fullt så svårt som det låter. Under åren med stigande priser har vi planerat, ritat, handlat upp och byggt slarvigt, samtidigt som markpriserna följt bostadspriserna uppåt.
Vi behöver dra oss till minnes hur man planerar, ritar, handlar upp och bygger på ett effektivt sätt. Det är inte omöjligt, vi har gjort det förr. Kommunerna behöver inse att priserna på mark måste spegla marknadsvärdet på bostäderna.
Men det räcker inte att sänka kostnaderna. Vi måste också höja värdet på det vi bygger så att fler är beredda att betala för lägenheterna. Pris och värde är nämligen inte samma sak, även om vi gärna inbillar oss det.
Priset är den summa där köpare och säljare kan komma överens, inget annat. Värdet kan var mycket mer. En genomtänkt planlösning, ett vackert dagsljus, väl gjorda och genomtänkta detaljer, en tilltalande fasad, nära till kollektivtrafik och stadsliv.
Går det verkligen att kombinera högre värden med lägre kostnader? Ja, det vågar vi faktiskt lova.
Fotografiet är taget från Stockholmskällan. Fotograf okänd, 1980-1894, -, Stadsmuseet i Stockholm, fotonummer C2204
