Plats:Storstockholm

Det finns 1200 tomma hyresrätter i Stockholm enligt SvT, de flesta nyproducerade. Anledningen är, enligt Sveriges Allmännytta, att hyran är för hög. Samtidigt sjönk bostadsrättspriserna i StorStockholm i juli, och de flesta lägenheter såldes under utgångspris.

Alla borde jubla. Är det inte överkomligare bostäder vi vill ha? Brukar inte förespråkare hävda att marknadshyror är bra, eftersom det gör att den som är beredd att betala kan få en lägenhet direkt. Varsågod!

Det är klart, vi som jobbar med att rita och bygga bostäder i Stockholm jublar förstås inte. Länge var det vi sysslade med mycket lönsamt. Befolkningen växte snabbare än byggtakten. Under de tjugo åren mellan 1996 och 2017 steg bostadsrättspriserna samtliga år utom tre, sammanlagt med 500%. Eftersom räntan efter finanskrisen var nära noll innebar det att den som köpte en bostadsrätt fick en avkastning på kapitalet de satsat i sin bostad. Hemmet blev en kapitalplacering att bo i.

Så är det inte längre. Nu frågar sig allt fler köpare och hyresgäster om de verkligen har råd att bo i Stockholm. Det finns ju andra ställen att bo på. Är det värt pengarna?

Svaret är ofta nej. De senaste sju åren har Stockholm varit en utflyttningsort. Nästan 25.000 fler har flyttat ut än som flyttat in. Tack och lov skaffar stockholmarna fortfarande barn, och invandringen har regeringen inte helt och hållet lyckats stoppa, så befolkningen har trots utflyttningen inte minskat. Men det föds inte lika många barn som förut, invandringen har minskat och Stockholms tillväxt är inte ens hälften av vad den var för tio år sedan.

Att nyproducerade lägenheter står tomma är alltså inte konstigt. Presumtionshyrorna ligger över marknadshyra och bostadrätterna över marknadspris. Annars skulle de inte stå tomma.

Vad skall vi som sysslar med bostäder göra åt det? Vi kan hoppas på att priserna går upp, men att hoppas på underverk brukar inte vara en hållbar strategi. Det vi behöver göra är att sänka byggkostnaderna. Det är nog inte fullt så svårt som det låter. Under åren med stigande priser har vi planerat, ritat, handlat upp och byggt slarvigt, samtidigt som markpriserna följt bostadspriserna uppåt.

Vi behöver dra oss till minnes hur man planerar, ritar, handlar upp och bygger på ett effektivt sätt. Det är inte omöjligt, vi har gjort det förr. Kommunerna behöver inse att priserna på mark måste spegla marknadsvärdet på bostäderna.

Men det räcker inte att sänka kostnaderna. Vi måste också höja värdet på det vi bygger så att fler är beredda att betala för lägenheterna. Pris och värde är nämligen inte samma sak, även om vi gärna inbillar oss det.

Priset är den summa där köpare och säljare kan komma överens, inget annat. Värdet kan var mycket mer. En genomtänkt planlösning, ett vackert dagsljus, väl gjorda och genomtänkta detaljer, en tilltalande fasad, nära till kollektivtrafik och stadsliv.

Går det verkligen att kombinera högre värden med lägre kostnader? Ja, det vågar vi faktiskt lova.

Fotografiet är taget från Stockholmskällan. Fotograf okänd, 1980-1894, -, Stadsmuseet i Stockholm, fotonummer C2204

Vad sägs om en bostadspolitik?

Trots att bostadsfrågan är tillräckligt betydelsefull för att ha fällt en regering under förra mandatperioden har den lyst med sin frånvaro sedan valet. Den nuvarande regeringen har tydligt visat att den varken har intresse eller kunskap om frågan. Men vad skulle en annan regering kunna göra?

Enligt regeringsformen skall det allmänna trygga den enskildes rätt till bostad. Statens ansvar är det alltså ingen tvekan om. Kommunerna har dessutom, enligt bostadsförsörjningslagen, ansvaret för att det finns tillräckligt med bostäder i varje kommun.

På det stora hela fungerar det faktiskt, tro det eller ej, ganska bra. Sedan den aktiva statliga bostadspolitiken avskaffades 1992 har antalet bostäder per invånare i Sverige faktiskt ökat med åtta procent. Även snabbt växande kommuner som Umeå och Uppsala har byggt bostäder snabbare än befolkningen ökat. Även i Västerås, Linköping, Örebro, och Jönköping, med flera städer har antalet bostäder per invånare ökat.

Problemet är storstadsområdena. I Storgöteborgs och Stormalmö har antalet bostäder per invånare minskat med tre procent sedan 1992, i Storstockholm med fem.

Bostadsbristen är ett storstadsproblem eftersom bostadsmarknaden där är regional, inte kommunal. Ingen kommun har rådighet över den egna bostadsmarknaden, och vare sig de vill eller inte kan ingen enskild kommun på egen hand ansvara för bostadsförsörjningen.

Men det är möjligt att samordna kommunernas insatser för bostadsförsörjningen i storstadsområdena. Regeringen skulle kunna ge länsstyrelserna i Skåne-, Västra Götalands- och Stockholmsregionen uppdraget att fördela bostadsbyggandet på de 51 kommunerna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Tar en kommun inte det ansvaret kan regeringen tvinga dem att planera för bostäder genom planföreläggande. Den sittande regeringen har tvingat Kiruna kommun att mot sin vilja ta fram detaljplan för en ny gruva. Med samma rätt skulle nästa regering kunna tvinga motsträviga kommuner i storstäderna att planlägga för bostäder.

Det är dock inte tillräckligt. Idag finns det färdiga detaljplaner för bostäder i storstadregionerna som inte bebyggs, trots att både bostadspriser och hyror är högre där än någon annanstans i landet.

Det beror i första hand på att markpriserna är för höga. Att privata markägare inte vill sälja till dagens marknadspris om de förväntar sig ett högre pris imorgon är tyvärr svårt att göra något åt. Men på de allra flesta håll har kommunerna själva tillräckligt mycket mark. Problemet är kommunernas prissättning.

Idag hindrar lagstiftningen kommuner att sälja mark till underpris, vilket är bra. Men det behövs även en lagstiftning mot kommunal markspekulation som förbjuder dem att ta ut överpris.

Med rimliga markpriser behövs inga subventioner från statens sida. Däremot behöver staten garantera tillgången till kapital för bostadsbyggande. Idag konkurrerar byggherrarna på kapitalmarknaden med andra verksamheter som ger högre avkastning på kort sikt.

Det ägda boendet måste stå på egna ben, men byggandet av hyresrätter behöver säkerställas med statliga lån till byggherrarna mot en rimlig, garanterad ränta som är till fördel för bägge parter.

Så har vi gjort i Sverige ända sedan de första statliga bostadslånen för att motverka utvandringen lanserades 1904, för hundratjugo år sedan. Vi kan göra det igen.