Uncategorized-arkiv - Andersson Arfwedson

Uncategorized

Gäller inte lagen även rika kommuner?

Förra året antog New Jersey i USA ett program för överkomliga bostäder. Det är en lag med riktlinjer för hur många överkomliga bostäder varje stad i delstaten skall bygga. I december avslog domaren Robert Lougy 26 städers begäran att avvakta med programmet. Överkomliga bostäder är ett allmänt intresse långt viktigare än städernas argument att programmet är för betungande, enligt hans domslut.

Låter bekant? I en debattartikel i mellandagarna skrev ordförandena i Lidingö och Danderyd kommunstyrelse ”Bygg villastäder. De kommer att bli lika attraktiva som våra”. De menade att en ”överväldigande majoritet av svenskarna vill bo i småhus”, och att det borde byggas fler villaområden istället för tät bebyggelse med höghus.

Inte i deras kommuner, dock. Enligt Region Stockholms utvecklingsplan skall Danderyd bygga 5 – 8 000 och Lidingö 4 – 6 000 bostäder. ”Det är oaccptabelt” menar företrädarna för de två kommuner i länet som byggt minst bostäder per invånare 2015 – 2023 och som har de högsta inkomsterna, i Danderyds fall högsta inkomsterna i landet. De skall inte behöva bygga några bostäder alls, om de inte har lust.

*

Det är inte bostadsbrist i Sverige. I landet som helhet är antalet bostäder per invånare sedan länge konstant. På flera håll, exempelvis Umeå, ökar det till och med. Bostadsbristen är ett problem i storstäderna. Inlägget från kommunpolitikerna i Danderyd och Lidingö visar varför.

Enligt bostadsförsörjningslagen skall varje kommun ansvara för sin egen bostadsförsörjning. Det fungerar i kommuner som råder över sin egen bostadsmarknad. Det gör inte kommunerna i storstäderna. Istället agerar Lidingö, Danderyd och andra kommuner efter sina egna snäva intressen. Och vägrar Danderyd och Lidingö ta sitt ansvar för helheten lär inte heller övriga tjugofyra kommunerna i länet göra det.

Stockholm behöver en länsövergripande utvecklingsplan, som i New Jersey. Ansvarig myndighet måste, I likhet med domaren Robert Lougy i New Jersey, göra tydligt att Bostadsförsörjningslagen gäller alla kommuner, även de rika.

Regeringen har nyligen tvingat Kiruna anta en detaljplan för en grafitgruva kommunen sagt nej till. “Det här är ett mycket stort nationellt intresse” säger energiminister Ebba Busch (KD). Med stöd av Plan- och bygglagen har kommunen förelagts att anta detaljplanen.

På samma sätt måste regeringen tvinga Danderyd, Lidingö och andra kommuner som inte ta sitt ansvar enligt bostadsförsörjningslagen att anta detaljplaner för bostäder. Gäller inte bostadsförsörjningslagen även rika kommuner?

Gäller inte lagen även rika kommuner? Läs mer

Vad Stockholms stad behöver: en ny stadsbyggnadsstrategi

Bostadsbyggande i Stockholm var länge lönsamt. Hög befolkningstillväxt, låga räntor, stigande reallöner och bostadsbrist gjorde priser och hyror till de högsta i Sverige. Det är de fortfarande.  Allt färre kan dock betala dem. Reallönerna har sjunkit, bostadslånen blivit dyrare. Stockholm har blivit en utflyttningsort.

Sedan 2018 är det färre som flyttar hit från övriga län än som flyttar härifrån. 2023 tappade länet 2 500 personer till andra delar av Sverige. Att regeringen strypt invandringen och födelseöverskottet minskat bidrar till att befolkningsökningen i länet, tidigare över 35 000 om året, nu är nere i mindre än hälften.

När priset på bostäder ökade följde markpriset med upp. Till de som gynnades hörde Stockholms stad, som äger det mesta av den obebyggda marken innanför kommungränsen. När staden i mitten av 00-talet gick över från att upplåta mark för bostadsrätter med tomträtt till att sälja den med äganderätt öppnades en helt ny penningkran. Markförsäljningen genererade stora intäkter åt staden. Tidvis i storleksordningen tre miljarder om året, eller runt femton procent av stadens inkomster.

Nu har priserna på bostadsrätter i Stockholmsregionen fallit med nästan en fjärdedel sedan toppnoteringen i mars 2022 räknat i fasta priser, samtidigt som kostnaderna för byggmaterial ökat snabbt. Det innebär att även marknadspriset på mark sjunkit.

Stockholms stad har dock inte varit beredd att sälja under det pris marken betingade när bostadspriserna stod på topp. Att försöka sälja något till ett pris högre än marknaden är beredd att betala innebär minskad försäljning. Det gäller även mark i Stockholm. Är bostadsbyggandet en marknad gäller marknadens logik.

Konsekvensen är att byggandet av bostadsrätter rasar i Stockholms stad. Byggherrar och staden kommer inte överens om priset. Markanvisningsavtal och exploateringsavtal skrivs inte under, få nya projekt startas.

Är det ett problem? Bostadsrätternas andel av bostäderna i Stockholm har ökat kraftigt de senaste trettio åren. Att hävda att vi istället bör bygga hyresrätter är inte orimligt. Eftersom staden upplåter mark för hyresrätter med tomträtt mot årlig tomträttsavgäld och hyrorna är förhandlade, påverkas heller inte byggandet av hyresrätter på samma sätt som bostadsrätter.

Problemet är bara att stadens försäljning av mark till bostadsrätter bekostat stora delar av det gatu- och ledningsbyggande som även nya hyresrätter kräver. Fortsatt byggande av bostadsrätter är i praktiken förutsättningen för nya hyresrätter.

Att bygga bostadsrätter i samma takt som under åren med ständigt stigande priser är inte möjligt, i synnerhet när staden inte är villig att sälja marken till marknadspris. Efterfrågan på bostadsrätter kommer naturligtvis att finnas även fortsättningsvis. I bra lägen, nära kollektivtrafik och där det går att flytta in i direkt. Men priset kommer att vara det köparna är beredda att betala idag. Inte priset de betalade igår.

Länge har stadens princip varit att varje projekt skall täcka sina egna kostnader. I takt med att bostadsrättspriserna ökat har det inneburit allt mer påkostade parker, gator och infrastruktur. Det fungerar inte längre. När stadens intäkter från markförsäljning minskar måste kostnaderna för gator och ledningar sänkas. Vi måste hitta ett nytt sätt att bygga vår stad om vi skall kunna bygga de bostäder vi behöver och Stockholm fortsätta att utvecklas. Hur skall det gå till?

Vi har ett förslag. Enklaste sättet att sänka kostnaderna är att bygga längs de gator vi redan har, där det redan finns ledningar under asfalt och gatsten. Staden har faktiskt färdiga planer för det, även om de ännu inte satts i verket.

Gällande översiktsplan pekar nämligen ut ett stort antal befintliga gator som ”urbana stråk” och ”stadsgator” längs vilka ny bebyggelse skall tillkomma, förr eller senare.

Att bygga längs dem skulle sänka stadens exploateringskostnader och möjliggöra ett ökat byggande av hyresrätter. Det är den nya stadsbyggnadsstrategi Stockholm behöver. Undrar ni exakt hur det skall gå till, kontakta oss för ett kostnadsfritt möte så berättar vi mer.

Vad Stockholms stad behöver: en ny stadsbyggnadsstrategi Läs mer

En bra stadsplan är A och O

KDs stadshuspolitiker Nike Örbrink avfärdar förslaget till nytt höghus vid Odenplan med orden ”-jag tror inte någon åker till Stockholm för att fotografera Läkarhuset och lägga ut det på Instagram.”. (DN 8 november 2024)

Det är en tidstypisk nivå på diskussionen om arkitektur. Det handlar inte om arkitektur, utan om fotografi, bilder. Idag bygger diskussionen kring arkitektur dessutom på missuppfattningen att politiken bestämmer över arkitekturen. Så är det inte. Plan- och bygglagen ger helt enkelt inte politiken den möjligheten. När kommunen själv är byggherre kan den förstås styra över arkitekturen, men om byggherren är någon annan än kommunen blir den en avspegling av byggherrens ambitioner och ambitionerna hos de som byggherren anlitat för att rita och bygga.

Något som kommunen däremot styr över är stadsbyggandet. Var husen ligger, hur höga, breda och långa de är, vad de får användas till och hur de förhåller sig till den allmänna platsen. Att styra det genom detaljplaner är kommunens privilegium.

Stadsbyggande handlar inte om att bestämma över husens utseende, utan om att skapa stadsrum.

Det finns många exempel här i stan på hur fint det kan bli, från Tyska Brunnsplan till Hammarby Allé, från Karlavägen till Årsta Centrum. När det blir lyckat är det få som har invändningar mot arkitekturen. Tvärtom: ett lyckat stadsrum kan lyfta alldaglig arkitektur till något fantastiskt, och få mindre lyckad arkitektur att framstå som fullt godtagbar.

Det är det som är stadsbyggandets hemlighet: om planen är bra men arkitekturen dålig blir resultatet ändå bra. Men om planen är dålig blir resultatet alltid dåligt, hur bra arkitekturen än är.

Utdrag ur anförande av Ola vid Skönhetsrådets seminarium om arkitekturdebatten, 11/11-2024

En bra stadsplan är A och O Läs mer


Missa inget!

Prenumerera på nyheter, tips och information från oss. Direkt till din e-post.